Tipos de asambleas de copropietarios: cuál es cuál y para qué sirve cada una
Ordinarias, extraordinarias de mayoría absoluta y de mayoría reforzada: cada una tiene su propio quórum y sus propios temas.
Casi todo lo que ocurre en un edificio, desde cuánto se paga hasta qué obras se hacen, se decide en una asamblea. Pero no todas son iguales: la Ley 21.442 distingue entre ordinarias y extraordinarias, y saber cuál corresponde evita acuerdos que después se caen.
Dos quórums distintos
El quórum de constitución son los derechos que deben estar presentes para comenzar. El quórum de acuerdo son los necesarios para aprobar. Ambos se miden en derechos del condominio, no en cantidad de personas.
Asamblea ordinaria
Es obligatoria y debe realizarse al menos una vez al año. Es la asamblea de rendición de cuentas: el administrador presenta su gestión, el balance de ingresos y egresos y los comprobantes de gastos. También se designa o reelige al comité, se designa o remueve al administrador y se ven los temas que la ley no reserva a una extraordinaria.
- Para sesionar: 33% de los derechos.
- Para acordar: mayoría absoluta (50% + 1) de los derechos de quienes asisten.
Asamblea extraordinaria
Se cita cuando las necesidades del condominio lo exigen, o a petición del comité o de copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos. Solo pueden tratarse los temas incluidos en la citación, y hay materias que únicamente pueden verse aquí. Se dividen en dos tipos:
De mayoría absoluta
Se necesita más del 50% de todos los derechos del condominio, tanto para sesionar como para aprobar. Entre sus temas están:
- Modificar el reglamento de copropiedad (salvo lo que exige mayoría reforzada).
- Remover total o parcialmente al comité de administración.
- Gastos o inversiones extraordinarias que superen, en doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
- Alteraciones a los bienes comunes.
De mayoría reforzada
Aquí se exige el 66% de los derechos, para sesionar y para aprobar. Es el nivel para las decisiones más profundas:
- Vender, arrendar, ceder la tenencia o gravar bienes comunes.
- Reconstruir o demoler el condominio.
- Cambiar el destino de las unidades.
- Pedir a la Dirección de Obras Municipales que deje sin efecto la declaración que acogió el condominio a la copropiedad.
- Ampliaciones del condominio o ampliaciones y alteraciones de unidades.
- Construcciones en bienes comunes y cambios de su destino.
- Derechos de uso y goce exclusivo de bienes comunes a favor de uno o más copropietarios.
- Descuento en gastos comunes para los miembros del comité.
Resumen rápido
| Tipo | Para sesionar | Para acordar |
|---|---|---|
| Ordinaria | 33% de los derechos | 50% + 1 de los asistentes |
| Extraordinaria, mayoría absoluta | 50% + 1 de los derechos | 50% + 1 de los derechos |
| Extraordinaria, mayoría reforzada | 66% de los derechos | 66% de los derechos |
Detalles que conviene recordar
- La citación la hace el presidente del comité o el administrador, con entre 5 y 15 días de anticipación.
- Solo votan los copropietarios hábiles, es decir, los que están al día en sus obligaciones económicas.
- A las asambleas de mayoría reforzada y a las que modifican el reglamento debe asistir un notario. Sus acuerdos, además, se reducen a escritura pública.
Antes de citar, define bien el tema: de eso depende el tipo de asamblea y cuánta gente necesitas. Y si te preocupa el quórum, existen las asambleas online e híbridas.
Esta es una guía general; revisa también el reglamento de copropiedad de tu comunidad.
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